Introduction
Lisbonne est depuis plus de dix ans une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers. Sa croissance économique, sa stabilité politique, son attractivité touristique et la forte demande locative portée par les expatriés, étudiants et digital nomads en font un marché unique en Europe.
En 2025, malgré la hausse des prix, l’investissement locatif reste une stratégie solide. Les rendements ne sont pas toujours spectaculaires, mais la combinaison entre revenus locatifs et valorisation patrimoniale fait de Lisbonne une valeur sûre.
👉 Cet article analyse en détail la rentabilité locative à Lisbonne en 2025, les quartiers à privilégier, les types de biens recherchés et les stratégies pour optimiser son investissement.
1. Pourquoi investir dans le locatif à Lisbonne ?
Forte demande locative
Étudiants (Université de Lisbonne, ISCTE, Nova).
Expatriés et cadres internationaux.
Digital nomads attirés par le visa spécifique.
Touristes (même si la location courte durée est plus réglementée).
Sécurité patrimoniale
Capitale européenne stable.
Prix en hausse régulière depuis 2015 (+3 %/an attendus jusqu’en 2030).
Attractivité fiscale
Non-résidents : imposition simple à 28 % sur loyers.
Zones ARU : avantages fiscaux en cas de rénovation.
2. Niveaux de loyers en 2025
Type de bien | Quartiers centraux (€/mois) | Quartiers émergents (€/mois) |
Studio | 900–1 200 | 700–900 |
T1 (1 ch.) | 1 100–1 500 | 800–1 100 |
T2 (2 ch.) | 1 400–1 800 | 1 000–1 400 |
T3 (3 ch.) | 2 000–2 800 | 1 500–2 000 |
👉 Loyers élevés dans le centre, mais bonne rentabilité dans les quartiers émergents.
3. Rendements locatifs bruts
Quartiers premium (Chiado, Principe Real, Estrela) : 3–4 %.
Quartiers familiaux (Campo de Ourique, Benfica) : 4–5 %.
Quartiers émergents (Marvila, Arroios, Anjos) : 5–7 %.
👉 Lisbonne offre des rendements corrects, mais l’atout principal reste la valorisation patrimoniale.
4. Stratégies locatives
Location longue durée
Plus stable.
Cible : familles portugaises, expatriés.
Rendement brut : 3–5 %.
Location meublée
Loyers supérieurs de 15–20 %.
Très demandée par les expatriés et digital nomads.
Colocation
Rentabilité élevée dans les T3/T4.
Quartiers : Arroios, Anjos, Alameda.
Rendement brut : 6–8 %.
Location saisonnière (AL – Alojamento Local)
Très rentable dans Baixa, Alfama, Cais do Sodré.
Mais réglementation stricte (zones limitées).
5. Exemple pratique : investissement locatif à Arroios
Achat : T3 de 100 m² → 450 000 €.
Travaux + ameublement : 50 000 €.
Mise en colocation (3 chambres × 900 €/mois) → 2 700 €/mois.
Revenus annuels : 32 400 €.
Rendement brut ≈ 6,4 %.
👉 Illustration : la colocation reste une stratégie gagnante.
6. Fiscalité des revenus locatifs
Non-résidents
Imposition forfaitaire à 28 % sur loyers bruts.
Résidents
Revenus intégrés à l’IRS (barème progressif).
Déductions possibles : intérêts d’emprunt, travaux, charges.
Plus-values
Non-résidents : 28 % forfaitaire.
Résidents : 50 % intégrés au revenu imposable.
7. Les risques à anticiper
Régulation accrue sur la location touristique.
Loyers élevés → risque de baisse de la demande en cas de crise.
Travaux coûteux dans l’ancien.
Fiscalité simple mais contraignante pour les non-résidents (pas de déductions).
8. Quartiers recommandés en 2025
Pour rendement
Arroios, Anjos, Alameda → colocation, étudiants.
Marvila, Beato → quartiers émergents, prix attractifs.
Pour sécurité patrimoniale
Principe Real, Estrela, Lapa → valeur refuge.
Chiado, Baixa → prestige et liquidité.
Pour équilibre
Campo de Ourique, Benfica → loyers stables, bonne demande familiale.
9. Perspectives 2025–2030
Prix +3 %/an.
Loyers stables voire en hausse.
Forte demande pour colocation et logements meublés.
Lisbonne restera une destination phare pour les investisseurs locatifs en Europe.
10. Conseils pratiques pour réussir son investissement
Définir sa stratégie (rendement vs valorisation patrimoniale).
Cibler les quartiers en fonction de cette stratégie.
Anticiper 7–10 % de frais annexes à l’achat.
Prévoir un budget ameublement si location meublée.
Se faire accompagner d’un avocat et d’une agence de gestion locative.
Conclusion
En 2025, investir dans l’immobilier locatif à Lisbonne reste une opportunité solide. Les rendements ne sont pas les plus élevés d’Europe, mais la sécurité patrimoniale et la valorisation long terme compensent largement.
👉 La meilleure stratégie : combiner un bien patrimonial dans un quartier central avec un investissement locatif à rendement dans un quartier émergent.
