Introduction
Si Lisbonne est réputée pour ses immeubles anciens aux façades colorées et ses ruelles historiques, le marché du neuf connaît une croissance importante. Depuis une dizaine d’années, de grands projets de réhabilitation et de construction moderne transforment la ville, notamment dans des quartiers comme Parque das Nações, Marvila ou Beato.
En 2025, investir dans l’immobilier neuf à Lisbonne présente plusieurs avantages : confort moderne, garanties, fiscalité parfois plus favorable et attractivité locative. Mais ce marché reste sélectif, avec une offre limitée et des prix parfois élevés.
👉 Cet article propose un tour d’horizon complet du marché de l’immobilier neuf à Lisbonne en 2025 : les quartiers à cibler, les prix, les avantages fiscaux, les types de biens disponibles et les conseils pour réussir son achat.
1. Pourquoi investir dans l’immobilier neuf à Lisbonne ?
Confort et modernité
Isolation phonique et thermique aux normes actuelles.
Espaces optimisés (balcons, terrasses, parkings).
Infrastructures modernes : ascenseurs, domotique, salles de sport, piscines.
Garanties légales
Garantie décennale sur la structure.
Garantie de 2 ans sur les équipements.
Valorisation
Les biens neufs se revendent mieux et plus vite, surtout auprès des acheteurs étrangers.
Attrait locatif
Très recherchés par les expatriés et cadres internationaux qui privilégient le confort moderne.
2. Les quartiers de Lisbonne où trouver du neuf en 2025
Parque das Nações
Quartier construit pour l’Expo 98.
Immeubles modernes avec vue sur le Tage, marina, centres commerciaux.
Prix : 6 000–8 000 €/m².
Clientèle : familles et cadres internationaux.
Marvila et Beato
Quartiers industriels en pleine reconversion.
Nouveaux programmes de lofts et résidences modernes.
Prix : 4 500–6 000 €/m².
Potentiel de valorisation important à moyen terme.
Alcântara & Santos
Zones proches du Tage, avec projets de rénovation d’entrepôts et docks.
Prix : 6 000–7 500 €/m².
Atouts : proximité du pont du 25 avril et de la vie nocturne.
Lumiar & Benfica
Quartiers périphériques avec programmes neufs accessibles.
Prix : 3 500–5 000 €/m².
Intéressant pour les familles portugaises et investisseurs recherchant rendement.
3. Les prix en 2025
Studios et T1 neufs : 250 000–400 000 €.
T2 neufs : 400 000–650 000 €.
T3 familiaux : 600 000–1 M€.
Penthouses neufs avec terrasse : 1–2 M€.
👉 Comparés aux appartements anciens rénovés, les biens neufs coûtent souvent 10–20 % plus cher, mais offrent confort et sécurité supplémentaires.
4. Exemple pratique : un T3 neuf à Parque das Nações
Surface : 120 m² + terrasse 15 m².
Prix d’achat : 750 000 €.
Frais annexes (IMT + IS + notaire/avocat) : ~60 000 €.
Loyer longue durée : 2 800 €/mois.
Rendement brut : 4,5 %.
👉 Conclusion : un rendement correct avec une sécurité patrimoniale élevée.
5. Avantages fiscaux et aides
Zones ARU (Aires de Réhabilitation Urbaine)
TVA réduite sur certains travaux.
Exonération d’IMI pendant 3 ans.
Réduction d’IMT à l’achat.
Fiscalité générale
IMT : jusqu’à 7,5 %.
IS : 0,8 %.
IMI annuel : 0,3–0,8 %.
👉 Même dans le neuf, ces frais doivent être anticipés.
6. Demande locative pour le neuf
Cibles principales
Expatriés : recherchent confort moderne et parkings.
Familles portugaises : séduites par les prestations modernes.
Digital nomads : certains privilégient lofts neufs dans Marvila.
👉 Résultat : faible vacance locative, loyers supérieurs à l’ancien.
7. Risques liés au neuf
Prix élevé : 10–20 % plus cher que l’ancien rénové.
Délais de livraison : certains programmes prennent du retard.
Manque de charme : certains investisseurs préfèrent l’ancien avec cachet.
Localisation : attention aux programmes trop excentrés.
8. Perspectives 2025–2030
Forte demande étrangère → soutien des prix.
Développement de Marvila et Beato → nouveaux pôles résidentiels.
Augmentation modérée des prix attendue (+2–3 %/an).
Le neuf restera un segment premium à Lisbonne.
9. Conseils pour réussir son achat dans le neuf
Vérifier la réputation du promoteur.
Étudier le quartier et ses projets futurs.
Lire attentivement le contrat (délais, pénalités, garanties).
Comparer avec l’ancien rénové pour valider le prix.
Anticiper les frais annexes (7–10 % du prix).
Si achat sur plan : visiter d’autres programmes déjà livrés par le promoteur.
Conclusion
Investir dans l’immobilier neuf à Lisbonne en 2025 est une stratégie sécurisée qui séduit surtout les expatriés et les investisseurs patrimoniaux. Les prix plus élevés sont compensés par le confort moderne, les garanties, la forte attractivité locative et la sécurité juridique.
👉 Les quartiers phares : Parque das Nações pour le haut de gamme, Marvila et Beato pour le potentiel de valorisation, Lumiar et Benfica pour les budgets plus accessibles.
