Introduction
Le Portugal attire de nombreux investisseurs étrangers grâce à son climat, sa stabilité et sa qualité de vie. Mais au-delà de l’attrait lifestyle, l’un des critères majeurs reste la fiscalité immobilière.
En 2025, le cadre fiscal portugais reste compétitif par rapport à d’autres pays européens. Toutefois, il existe plusieurs taxes et obligations à anticiper lors d’un achat immobilier : frais d’acquisition, impôts annuels, revenus locatifs, plus-values à la revente, ainsi que des avantages fiscaux spécifiques.
👉 Cet article fait le point complet sur la fiscalité immobilière au Portugal en 2025, afin d’aider acheteurs et investisseurs à préparer leur projet en toute sérénité.
1. Les taxes à l’achat
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)
Taxe de mutation due lors de l’achat.
Barème progressif selon le prix et la destination (résidence principale ou secondaire).
Taux maximum : 7,5 %.
👉 Exemple :
Achat d’un appartement de 400 000 € → IMT ≈ 20 000 €.
IS (Imposto do Selo – droit de timbre)
Fixe : 0,8 % du prix d’achat.
Exemple : 400 000 € → 3 200 €.
Frais de notaire et avocat
Environ 1–2 % du prix d’achat.
👉 Total à prévoir : 7–10 % du prix du bien en frais annexes.
2. La taxe foncière annuelle (IMI)
Taux : 0,3 à 0,8 % de la valeur cadastrale (VPT).
Déterminée par la municipalité.
Payable en une ou plusieurs fois dans l’année.
👉 Exemple : VPT de 250 000 € → IMI annuel de 1 000 €.
Exonérations possibles
Exonération 3 ans pour résidence principale si prix <125 000 € et revenu <153 300 €/an.
Exonération 3 ans en cas de rénovation en zone ARU.
3. Impôt sur les revenus locatifs
Pour les non-résidents
Imposition forfaitaire à 28 % sur les loyers perçus.
Pas de déductions possibles.
Pour les résidents
Revenus fonciers intégrés au barème progressif de l’IRS (jusqu’à 48 %).
Mais possibilité d’opter pour le taux forfaitaire de 28 %.
Déductions autorisées (résidents uniquement)
Travaux de rénovation.
Charges de copropriété.
Assurance habitation.
Intérêts d’emprunt.
👉 Exemple :
Loyer annuel brut : 24 000 €.
Non-résident : impôt = 6 720 €.
Résident avec déductions : impôt réduit.
4. Plus-values immobilières
Pour les non-résidents
Imposition à 28 % sur la plus-value nette.
Pour les résidents
50 % de la plus-value intégrée dans le revenu imposable.
Possibilité d’exonération si réinvestissement dans résidence principale (au Portugal ou UE).
👉 Exemple :
Achat : 300 000 € → Revente : 450 000 €.
Plus-value brute : 150 000 €.
Non-résident → impôt : 42 000 €.
5. Fiscalité spécifique pour expatriés : le régime NHR
Le régime Résident Non Habituel (NHR) reste accessible en 2025, même s’il a été réformé.
Revenus de retraite étrangers : imposés à 10 %.
Revenus locatifs portugais : imposés à 28 %.
Durée : 10 ans à compter de l’installation fiscale au Portugal.
👉 Le NHR reste attractif pour les retraités et certains indépendants, mais moins avantageux qu’avant.
6. Fiscalité successorale et donation
Pas de droits de succession ni donation pour les héritiers directs (enfants, conjoints).
Pour les autres héritiers, taux fixe de 10 % (droit de timbre).
👉 Le Portugal est donc très compétitif sur ce point par rapport à la France.
7. Avantages fiscaux en cas de rénovation
Les biens situés dans une Aire de Réhabilitation Urbaine (ARU) bénéficient d’avantages :
TVA réduite à 6 % sur les travaux.
Exonération d’IMI pendant 3 ans.
Réduction d’IMT à l’achat.
👉 Exemple : achat d’un immeuble ancien à rénover dans Graça → économie fiscale substantielle.
8. Exemple complet d’investissement locatif à Lisbonne
Achat : appartement T2 de 400 000 €.
Frais annexes : 32 000 €.
Loyer mensuel : 1 300 €.
Revenu brut annuel : 15 600 €.
Impôt locatif (non-résident) : 4 368 €.
Rendement net ≈ 2,8 %.
👉 Illustration de l’importance d’anticiper la fiscalité dans son calcul de rentabilité.
9. Comparaison avec la fiscalité française
Taxe | Portugal 2025 | France 2025 |
Frais d’achat | 7–10 % | 7–8 % |
Taxe foncière | 0,3–0,8 % VPT | Variable, souvent plus élevé |
Revenus locatifs | 28 % forfaitaire | Jusqu’à 45 % + prélèv. sociaux |
Plus-values | 28 % non-résidents | 36,2 % (après abattements) |
Succession enfants | 0 % | Jusqu’à 45 % |
👉 Conclusion : le Portugal reste plus favorable pour la fiscalité successorale et plus-values.
10. Conseils pratiques pour optimiser la fiscalité
Toujours prévoir 10 % de frais annexes lors de l’achat.
Pour les résidents : conserver factures de travaux pour déductions.
Envisager d’acheter via une société (SPV) pour optimiser.
Vérifier l’éligibilité à une zone ARU.
Consulter un avocat fiscaliste francophone avant l’achat.
Conclusion
En 2025, la fiscalité immobilière portugaise reste compétitive, notamment grâce à l’absence de droits de succession et à une imposition forfaitaire simple pour les non-résidents.
👉 Les points clés à retenir :
Anticiper les frais d’acquisition (7–10 %).
Comprendre la taxation des loyers et plus-values.
Profiter des avantages ARU pour les biens à rénover.