Introduction
Lisbonne attire depuis plus de dix ans une vague d’investisseurs étrangers séduits par son marché immobilier dynamique. Si beaucoup achètent des appartements individuels, d’autres choisissent une stratégie plus ambitieuse : l’acquisition d’immeubles entiers.
Acheter un immeuble permet de :
maîtriser totalement la gestion,
créer de la valeur grâce à la rénovation,
diviser en plusieurs lots pour la revente,
générer des revenus locatifs récurrents.
En 2025, cette stratégie reste attractive, mais elle est complexe et nécessite une parfaite compréhension du marché, des réglementations et des coûts. Cet article propose un guide complet pour investir dans un immeuble à Lisbonne.
1. Pourquoi acheter un immeuble à Lisbonne ?
1.1. Rendement locatif potentiel
Division en plusieurs appartements → revenus locatifs multipliés.
Possibilité de mixer locations longues durées, colocations et logements meublés.
1.2. Création de valeur
Achat moins cher au m² qu’un bien individuel.
Potentiel de rénovation : un immeuble vétuste peut doubler de valeur après travaux.
1.3. Sécurité patrimoniale
Lisbonne est une capitale européenne attractive.
Demande locative forte et stable.
1.4. Diversification
Un immeuble permet d’avoir plusieurs locataires → réduction du risque de vacance.
2. Les quartiers intéressants pour les immeubles en 2025
Graça
Quartier historique en pleine gentrification.
Beaucoup d’immeubles anciens à rénover.
Rendements élevés une fois modernisés.
Marvila & Beato
Zones industrielles transformées en pôles créatifs.
Opportunités pour reconvertir des bâtiments en lofts ou bureaux.
Potentiel de valorisation à moyen terme.
Arroios & Anjos
Quartiers populaires, demande locative forte des étudiants et expatriés.
Immeubles encore accessibles, prix ≈ 3 500–4 500 €/m².
Baixa & Alfama
Secteurs historiques très touristiques.
Idéal pour location courte durée, mais licences AL limitées.
3. Les prix au m² en 2025
Immeubles à rénover : 3 000–4 500 €/m².
Immeubles déjà rénovés : 5 500–7 000 €/m².
Quartiers premium (Chiado, Principe Real) : jusqu’à 8 000 €/m².
👉 Comparé aux prix parisiens (souvent >10 000 €/m²), Lisbonne reste compétitive.
4. Exemple pratique : immeuble à rénover à Graça
Surface : 320 m² (3 étages).
Prix d’achat : 900 000 €.
Travaux : 350 000 € (≈ 1 100 €/m²).
Coût total : 1 250 000 €.
Scénario 1 : location longue durée
Division en 5 appartements T2.
Loyers mensuels ≈ 1 200 €/appartement.
Revenus annuels ≈ 72 000 €.
Rendement brut ≈ 5,7 %.
Scénario 2 : revente après rénovation
Prix de revente estimé ≈ 1 800 000 €.
Plus-value potentielle ≈ 550 000 €.
5. Financement d’un immeuble
Apport exigé : 25–30 %.
Taux d’intérêt 2025 : 3,5–4,5 %.
Durée : jusqu’à 20 ans pour les non-résidents.
Certaines banques financent même une partie des travaux si projet solide.
👉 Préparer un dossier détaillé avec étude de rentabilité et devis est indispensable.
6. Rénovation : clé du succès
Types de travaux
Mise aux normes électriques et plomberie.
Isolation phonique et thermique (obligatoire pour loyers haut de gamme).
Installation d’ascenseur (valorise fortement l’immeuble).
Restauration des façades (azulejos).
Coût moyen en 2025
1 000–1 500 €/m² pour une rénovation complète.
👉 Prévoir une marge de 20 % sur le budget travaux pour les imprévus.
7. Fiscalité applicable
IMT + IS
IMT (jusqu’à 7,5 %) + IS (0,8 %).
IMI (taxe foncière)
0,3–0,8 % de la valeur cadastrale.
Exonération possible pendant 3 ans pour biens rénovés en zone ARU.
Revenus locatifs
Non-résidents : 28 % forfaitaire.
Résidents : barème progressif.
Plus-values
28 % pour non-résidents.
👉 Les biens en zone ARU bénéficient d’avantages fiscaux significatifs.
8. Les risques d’un projet d’immeuble
Délais de travaux plus longs que prévu.
Dépassements budgétaires.
Difficultés avec les autorisations (patrimoine classé).
Gestion locative plus complexe avec plusieurs locataires.
9. Stratégies d’investissement possibles
Buy & Hold (conserver l’immeuble)
Revenus locatifs réguliers.
Valorisation long terme.
Buy & Renovate & Sell
Achat + rénovation + revente rapide.
Plus-value forte, mais fiscalité sur les gains.
Mixte
Conserver une partie pour revenus locatifs.
Revendre une partie pour récupérer du capital.
10. Conseils pratiques
Étudier le quartier : savoir si la demande est plutôt touristique, étudiante, familiale.
Travailler avec un avocat : vérifier la légalité et le statut des locataires existants.
Anticiper la gestion : faire appel à une conciergerie ou un gestionnaire.
Penser fiscalité : profiter des avantages ARU.
Toujours inclure une marge de sécurité dans son plan de financement.
Conclusion
Acheter un immeuble à Lisbonne en 2025 est une opportunité à forte valeur patrimoniale. Cette stratégie permet de créer de la valeur grâce à la rénovation, de générer des revenus locatifs diversifiés et de bénéficier d’une demande structurellement forte.
👉 Mais elle exige préparation, rigueur et accompagnement : avocat, architecte, expert fiscal. Bien menée, elle peut offrir un rendement attractif et une plus-value importante.
