Introduction
Le Portugal attire depuis plus d’une décennie les acheteurs étrangers, et parmi eux, les Français sont particulièrement nombreux. Climat ensoleillé, proximité géographique, fiscalité avantageuse et prix immobiliers longtemps compétitifs : les raisons sont multiples. Mais acheter un bien au Portugal, même si cela peut sembler simple, requiert une connaissance approfondie des démarches et des spécificités locales.
Cet article complet vous guide pas à pas dans les étapes à suivre pour réussir votre achat immobilier au Portugal en tant que Français, tout en mettant en lumière les principaux pièges à éviter.
1. Pourquoi les Français investissent au Portugal ?
1.1. Un pays attractif
Climat : plus de 300 jours de soleil par an.
Cadre de vie : Lisbonne, Porto, l’Algarve ou encore les îles attirent autant les retraités que les actifs.
Qualité de vie : coût de la vie inférieur à celui de la France (hors Lisbonne et Porto).
1.2. Des incitations fiscales
Le régime des Résidents Non Habituels (RNH/NHR) a séduit de nombreux retraités et actifs.
Bien que le régime ait évolué en 2024–2025, le Portugal reste attractif pour la fiscalité des revenus et des pensions.
1.3. Un marché immobilier dynamique
Lisbonne et Porto continuent d’attirer investisseurs et expatriés.
L’Algarve reste prisée pour les résidences secondaires.
Le marché haut de gamme s’est fortement développé avec une clientèle internationale.
2. Les démarches indispensables pour acheter
2.1. Obtenir un NIF (Numéro d’Identification Fiscale)
Indispensable pour toute opération financière au Portugal.
Délivré par les services fiscaux portugais (Finanças).
Peut être obtenu en personne ou via un représentant fiscal.
2.2. Ouvrir un compte bancaire portugais
Obligatoire pour régler les frais liés à l’achat et aux impôts locaux.
Les banques portugaises demandent : passeport ou carte d’identité, justificatif de domicile en France, NIF.
2.3. Signature du CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
Contrat préliminaire entre acheteur et vendeur.
Versement d’un acompte (habituellement 10 % du prix).
Définit les conditions de vente (prix, délais, travaux éventuels).
2.4. Signature de l’acte authentique (Escritura)
L’équivalent de l’acte de vente en France.
Réalisé devant notaire portugais.
Transfert de propriété et enregistrement au Registre Foncier (Conservatória do Registo Predial).
3. Les frais à prévoir
3.1. IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas)
L’équivalent des droits de mutation en France.
Barème progressif selon le prix du bien.
Pour un bien secondaire, jusqu’à 8 % du prix.
3.2. Impôt de Selo (droit de timbre)
Taux fixe : 0,8 % du prix d’acquisition.
3.3. Frais de notaire et d’avocat
Environ 1–2 % du prix du bien.
L’avocat est fortement recommandé pour sécuriser la transaction.
3.4. Autres frais
Frais de dossier bancaire si recours à un crédit.
Assurance habitation obligatoire si financement bancaire.
4. Les pièges à éviter
4.1. Ne pas vérifier la titularité du bien
Vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légal.
S’assurer qu’il n’y a pas d’hypothèques ou dettes rattachées au bien.
4.2. Les rénovations non déclarées
Au Portugal, certains travaux sont réalisés sans autorisation.
Conséquence : impossibilité de régulariser le bien ou amendes.
4.3. Les copropriétés mal gérées
Certaines copropriétés anciennes souffrent de dettes ou de litiges.
Vérifier les procès-verbaux des assemblées générales.
4.4. Les délais administratifs
Obtention du NIF, ouverture de compte, démarches notariales : prévoir du temps.
Accepter que les délais soient plus longs qu’en France.
4.5. Le financement
Les banques portugaises exigent souvent un apport de 20–30 %.
Taux d’intérêt parfois plus élevés qu’en France.
5. Cas pratique : un couple français achetant à Lisbonne
Budget : 500 000 €.
Bien ciblé : appartement T2 à Campo de Ourique.
Frais d’achat : environ 40 000 €.
IMT : 28 000 €.
Impôt de Selo : 4 000 €.
Notaire + avocat : 8 000 €.
👉 Montant total à prévoir = 540 000 €.
6. Conseils pour réussir son achat
Faire appel à un avocat francophone pour sécuriser la transaction.
Prévoir un budget supplémentaire de 8–10 % pour les frais.
Vérifier systématiquement la situation juridique et urbanistique du bien.
Comparer les quartiers : Lisbonne n’a pas les mêmes prix que Porto ou l’Algarve.
Anticiper la fiscalité portugaise (IMI, AIMI, plus-values).
7. Et après l’achat ?
7.1. IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Équivalent de la taxe foncière.
Taux : 0,3–0,45 % de la valeur cadastrale.
7.2. AIMI (Adicional ao IMI)
Supplément pour les biens de grande valeur.
À partir de 600 000 € par propriétaire.
7.3. Revenus locatifs
Non-résidents : taxation à 28 % des loyers bruts.
Résidents : intégration au barème progressif de l’IRS.
Conclusion
Acheter un bien immobilier au Portugal en tant que Français en 2025 reste une opportunité attractive, mais le processus demande rigueur et préparation. Les démarches administratives (NIF, compte bancaire, Escritura) sont incontournables, et certains pièges (travaux non déclarés, copropriétés litigieuses, financement) peuvent coûter cher si l’on ne se fait pas accompagner.
👉 En suivant ces étapes et avec l’aide de professionnels compétents, il est possible de réaliser un achat sécurisé et rentable au Portugal.