Introduction
Lisbonne a longtemps été l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe pour la location Airbnb. Entre 2015 et 2019, l’explosion du tourisme et la rentabilité exceptionnelle des locations de courte durée ont attiré des milliers d’investisseurs étrangers.
Mais depuis 2019, la municipalité de Lisbonne a introduit des restrictions sévères sur les licences AL (Alojamento Local), et la pandémie de Covid a freiné la croissance. En 2025, la location Airbnb reste possible, mais elle est désormais plus encadrée et plus compétitive.
👉 La question clé pour les investisseurs est donc : est-ce encore rentable d’acheter à Lisbonne pour louer sur Airbnb en 2025 ?
1. Rappel sur la réglementation AL à Lisbonne
Toute location courte durée doit disposer d’une licence AL.
Depuis 2019, certains quartiers centraux (Baixa, Alfama, Mouraria) sont classés en zones de restriction → nouvelles licences quasi impossibles à obtenir.
Les biens déjà licenciés conservent leur autorisation.
En 2023–2024, le gouvernement a renforcé les contrôles pour protéger le marché résidentiel.
👉 En 2025 : il est très difficile d’obtenir une nouvelle licence AL dans le centre historique.
2. Où est-il encore possible d’investir pour Airbnb ?
Quartiers restreints (quasi bloqués)
Baixa, Alfama, Mouraria, Graça.
Forte saturation → licences gelées.
Quartiers avec opportunités
Arroios, Anjos : zones en gentrification, demande touristique forte.
Marvila, Beato : quartiers émergents, encore ouverts à l’AL.
Alcântara, Santos : proche du centre, vue sur le Tage.
Alternatives
Parque das Nações : quartier moderne, grande demande corporate.
Périphérie (Cascais, Caparica) : forte demande estivale.
3. Rentabilité comparée : Airbnb vs location longue durée
Airbnb (si licence obtenue)
T2 de 70 m² en centre :
Prix nuitée : 120 € en moyenne.
Taux occupation : 70 %.
Revenus mensuels ≈ 2 500 €.
Rendement brut ≈ 6–8 %.
Location longue durée
T2 similaire : 1 300–1 500 €/mois.
Rendement brut ≈ 3–4 %.
👉 Airbnb reste plus rentable, mais uniquement si licence AL valide.
4. Exemple pratique : T2 à Arroios
Prix d’achat : 400 000 €.
Frais annexes : 35 000 €.
Licence AL obtenue.
Revenus Airbnb : 2 200 €/mois (≈ 26 400 €/an).
Rendement brut ≈ 6,5 %.
👉 Conclusion : rentable, mais dépend de l’obtention (rare) d’une licence.
5. Les risques à anticiper
Réglementaires : suspension de nouvelles licences dans certains quartiers.
Politiques : possible durcissement des règles en cas de pression sociale.
Saisonnalité : forte dépendance au tourisme, surtout l’été.
Gestion : plus chronophage qu’une location classique.
6. Stratégies alternatives en 2025
Louer sur moyen terme (3–12 mois)
Cible : digital nomads, expatriés en mission.
Loyers supérieurs de 15–20 % à la location longue durée.
Pas besoin de licence AL.
Coliving
Fort développement en 2025.
Cible : jeunes actifs et travailleurs à distance.
Location corporate
Cible : cadres internationaux, consultants.
Stabilité et loyers élevés.
7. Fiscalité Airbnb
Revenus soumis à 28 % d’imposition pour non-résidents.
Résidents : intégrés au barème IRS (jusqu’à 48 %).
Charges déductibles (ménage, conciergerie, travaux).
8. Perspectives 2025–2030
Airbnb restera rentable uniquement pour les biens déjà licenciés.
La demande touristique à Lisbonne reste très forte (plus de 20 M de visiteurs/an).
Expansion attendue dans les quartiers émergents et périphériques.
Les locations moyennes durées (3–12 mois) vont prendre une place croissante.
9. Avantages et inconvénients
Avantages
✔️ Rentabilité supérieure à la location classique.
✔️ Forte demande touristique et corporate.
✔️ Sécurité patrimoniale d’un bien à Lisbonne.
Inconvénients
❌ Obtention de nouvelles licences quasi impossible en centre-ville.
❌ Risque réglementaire.
❌ Gestion complexe (ménage, check-in/out).
Conclusion
En 2025, investir à Lisbonne pour louer sur Airbnb reste rentable uniquement si vous disposez déjà d’une licence AL ou si vous ciblez les quartiers encore ouverts (Marvila, Beato, Arroios).
👉 Pour les nouveaux investisseurs, la stratégie gagnante est souvent de viser la location meublée longue durée ou moyenne durée, qui combine rentabilité et sécurité juridique.
