Introduction
Le Golden Visa portugais, lancé en 2012, a longtemps été l’un des programmes de résidence par investissement les plus attractifs d’Europe. Il permettait aux étrangers non-européens d’obtenir un permis de séjour au Portugal en échange d’un investissement immobilier, généralement à partir de 500 000 €.
Lisbonne et Porto ont été les principaux bénéficiaires de ce dispositif, attirant des milliers d’investisseurs, notamment chinois, brésiliens, américains et moyen-orientaux.
Mais depuis 2022, puis surtout en 2023, le gouvernement portugais a progressivement restreint, puis supprimé la possibilité d’obtenir le Golden Visa par l’achat immobilier résidentiel à Lisbonne, Porto et dans certaines zones côtières.
👉 En 2025, de nombreux investisseurs se demandent encore : est-il possible d’obtenir un Golden Visa au Portugal grâce à l’immobilier ? Cet article fait le point complet.
1. Golden Visa Portugal : rappel du fonctionnement
Permis de résidence valable 2 ans, renouvelable.
Accès libre à l’espace Schengen.
Possibilité de demande de nationalité portugaise après 5 ans.
Famille (conjoint, enfants) incluse dans la demande.
2. L’immobilier et le Golden Visa : ce qui a changé
Jusqu’en 2022 :
Investissement immobilier résidentiel ≥ 500 000 €.
Possibilité réduite à 350 000 € si rénovation.
Applicable partout au Portugal.
Depuis 2023 :
Exclusion de Lisbonne, Porto et Algarve.
Seuls certains territoires intérieurs et îles restaient éligibles.
Depuis 2024 :
Suppression quasi totale de l’immobilier résidentiel comme voie d’accès au Golden Visa.
👉 En 2025 : il n’est plus possible d’obtenir un Golden Visa via l’achat d’un bien résidentiel à Lisbonne.
3. Quelles alternatives existent en 2025 ?
Investissements immobiliers encore éligibles
Immobilier commercial (bureaux, hôtels, résidences étudiantes).
Immobilier en zones de faible densité.
Rénovation d’immeubles classés dans certaines régions intérieures.
Autres types d’investissements
Fonds d’investissement portugais (capital minimum 500 000 €).
Création d’emplois au Portugal (≥ 10 emplois).
Transfert de capital (≥ 1,5 M€).
Investissement dans la recherche scientifique ou la culture.
4. Impact sur Lisbonne
Lisbonne n’est plus une destination pour le Golden Visa résidentiel, mais elle reste :
Une ville attractive pour l’investissement locatif et patrimonial.
Une destination phare pour expatriés européens (pas besoin de Golden Visa).
Une option intéressante pour investisseurs via fonds liés à l’immobilier lisboète.
5. Exemple concret : fonds d’investissement immobilier à Lisbonne
Investissement minimum : 500 000 €.
Fonds investissant dans projets hôteliers et bureaux à Lisbonne.
Rendement espéré : 4–6 %/an.
Éligible au Golden Visa.
👉 Illustration que même sans achat direct d’appartement, on peut investir à Lisbonne et obtenir le Golden Visa.
6. Qui peut encore bénéficier du Golden Visa ?
Non-européens : Américains, Canadiens, Britanniques, Moyen-Orient, Asie.
Les Européens (Français, Belges, etc.) n’ont pas besoin de Golden Visa → libre circulation.
7. Golden Visa vs autres options de résidence
Golden Visa : investissement, faible durée de présence requise (7 jours/an).
Visa D7 : pour retraités ou indépendants avec revenus réguliers.
Visa Digital Nomad : pour travailleurs à distance avec revenus ≥ 3 280 €/mois.
👉 Conclusion : pour les Européens, le Golden Visa est inutile ; pour les non-Européens, il existe encore via d’autres investissements.
8. Les risques et critiques du Golden Visa
Hausse des prix de l’immobilier dans Lisbonne (critique sociale).
Procédures administratives parfois longues (12–18 mois).
Incertitude politique : programme menacé à chaque changement de gouvernement.
9. Perspectives 2025–2030
Golden Visa devrait être maintenu mais réservé aux investissements productifs (fonds, recherche, culture).
Lisbonne restera exclue pour le résidentiel.
Le marché lisboète continuera à prospérer grâce à la demande naturelle (expatriés, digital nomads, familles).
Conclusion
En 2025, acheter un bien immobilier résidentiel à Lisbonne ne donne plus accès au Golden Visa. Mais cela ne signifie pas que le Portugal a fermé la porte aux investisseurs étrangers.
👉 Alternatives encore possibles :
Investir via des fonds immobiliers portugais.
Acheter de l’immobilier commercial.
Explorer d’autres visas (D7, Digital Nomad).