Introduction
Lisbonne attire chaque année des milliers d’acheteurs étrangers. Capitale dynamique, ensoleillée et culturellement riche, elle offre un marché immobilier à fort potentiel. Mais acheter à l’étranger comporte toujours des risques.
En 2025, le marché lisboète reste compétitif et encadré par une législation spécifique. Les biens de qualité partent vite, la demande étrangère reste soutenue, et les démarches administratives peuvent sembler complexes.
👉 Pour réussir son achat immobilier à Lisbonne, il est essentiel de connaître les pièges fréquents et de les éviter. Cet article passe en revue les erreurs les plus courantes commises par les acheteurs et propose des conseils pratiques pour sécuriser son projet.
1. Ne pas vérifier la conformité légale du bien
Les problèmes fréquents
Biens sans licence d’habitation (licença de utilização).
Extensions ou rénovations non déclarées.
Copropriétés mal gérées.
👉 Conséquence : impossibilité d’obtenir un crédit, difficultés à louer ou à revendre.
Solution : toujours demander à un avocat de vérifier la documentation officielle avant de signer quoi que ce soit.
2. Sous-estimer les frais annexes
Acheter un bien à Lisbonne implique plus que le simple prix d’achat.
Frais obligatoires
IMT (taxe d’acquisition) : jusqu’à 7,5 %.
IS (droit de timbre) : 0,8 %.
Notaire, avocat : 1–2 %.
Frais bancaires (si crédit) : 1–2 %.
👉 Total : prévoir 7–10 % du prix du bien en frais annexes.
3. Ne pas inclure une condition suspensive de financement
De nombreux acheteurs signent un CPCV (compromis de vente) sans clause de financement.
👉 Risque : si la banque refuse le crédit, l’acompte (souvent 10 %) est perdu.
Solution : toujours inclure une clause suspensive de prêt.
4. Croire que tout le marché est en ligne
Beaucoup de biens se vendent off-market, via des réseaux privés. Les meilleures opportunités n’apparaissent pas toujours sur les portails immobiliers.
👉 Sans un chasseur immobilier ou un bon réseau, l’acheteur risque de passer à côté d’opportunités uniques.
5. Surpayer par manque de connaissance du marché
Le marché lisboète est hétérogène : deux biens voisins peuvent avoir des prix très différents selon leur état, leur vue, ou leur statut légal.
👉 Erreur fréquente : accepter le prix affiché sans négociation.
Solution : comparer, analyser les prix au m² par quartier, et se faire accompagner d’un professionnel.
6. Négliger l’importance du quartier
À Lisbonne, chaque quartier a une identité propre :
Graça : authentique et en gentrification.
Principe Real : chic et cosmopolite.
Estrela : résidentiel et familial.
Marvila : émergent, artistique.
👉 Erreur : acheter uniquement sur photo sans visiter ou comprendre la vie du quartier.
7. Sous-estimer le coût des travaux
Beaucoup d’immeubles sont anciens et nécessitent une rénovation.
Rénovation légère : 500–800 €/m².
Rénovation complète : 1 000–1 500 €/m².
👉 Sans budget travaux anticipé, le projet peut vite dépasser les prévisions.
8. Se lancer sans avocat local
Certains acheteurs pensent économiser en gérant seuls. Mauvaise idée.
👉 L’avocat est indispensable pour :
Vérifier la légalité du bien.
Rédiger le compromis et l’acte.
Gérer la fiscalité.
9. Oublier la fiscalité locale
En tant que non-résident, les loyers sont imposés à 28 %.
L’IMI (taxe foncière) s’ajoute chaque année.
La plus-value est imposable à la revente.
👉 Erreur : croire que le Portugal est totalement « tax free ».
10. Acheter avec une vision court terme
Lisbonne n’est pas une ville pour spéculer à court terme. Les rendements locatifs sont stables (3–5 %), et la vraie valeur est dans le patrimoine long terme.
👉 Erreur fréquente : espérer une revente rapide avec +50 % de gain.
Exemple concret : un acheteur mal préparé
Projet : T2 à Alfama, 400 000 €.
Frais non anticipés : +30 000 €.
Travaux sous-estimés : +50 000 €.
Absence de clause suspensive → prêt refusé.
Résultat : acompte de 40 000 € perdu.
👉 Preuve que l’accompagnement est essentiel.
Conseils pratiques pour éviter les erreurs
Toujours travailler avec un avocat francophone.
Inclure une clause suspensive de financement.
Anticiper 10 % de frais annexes.
Prévoir un budget travaux réaliste.
Étudier les quartiers en profondeur.
Comparer les prix au m².
Vérifier la légalité du bien avant signature.
Envisager un chasseur immobilier.
Comprendre la fiscalité dès le départ.
Penser long terme, pas court terme.
Conclusion
Acheter à Lisbonne en 2025 est une opportunité unique, mais seulement si l’on évite les erreurs classiques. La capitale portugaise attire des milliers d’acheteurs, mais son marché reste exigeant.
👉 En résumé :
La préparation et l’accompagnement sont les clés.
Ne pas se précipiter ni se fier aux apparences.
Toujours sécuriser son achat juridiquement et fiscalement.