Introduction
Lisbonne attire depuis plusieurs années acheteurs et investisseurs grâce à un mélange rare : qualité de vie ensoleillée, dynamisme économique, patrimoine historique préservé, gastronomie, sécurité, connexions aériennes, et un marché immobilier devenu mature. En 2025, acheter un appartement à Lisbonne reste une stratégie pertinente, que l’on vise une résidence principale/secondaire ou un investissement locatif. Mais réussir son acquisition exige méthode, vigilance documentaire et accompagnement local. Ce guide pratique te donne une feuille de route claire, de la définition du projet jusqu’à l’acte final (escritura), en passant par le financement, la due diligence et les coûts réels à prévoir.
1) Clarifier son projet et son budget
Avant toute visite, pose des objectifs simples et mesurables :
Usage : résidence principale, pied-à-terre, location longue durée, location meublée, ou pur investissement (achat/rénovation/revente).
Horizon : court/moyen/long terme.
Tolérance au risque : prêt bancaire, travaux, copropriété ancienne, requalification urbaine…
Budget global : prix d’achat + frais (taxes, notaire/avocat, enregistrement) + éventuels travaux + ameublement + trésorerie de sécurité.
Bon repère : au-delà du prix affiché, compte généralement ~7 à 11 % de frais & taxes additionnels (selon le profil et le bien). C’est déterminant pour calibrer ton offre.
2) Obtenir un NIF et ouvrir un compte bancaire
Au Portugal, le NIF (Número de Identificação Fiscal) est indispensable pour toute opération immobilière, l’ouverture d’un compte bancaire, le paiement des taxes et la signature des actes.
Comment : sur place (Finanças) ou via mandataire (avocat/solicitador).
Pourquoi : fluidifier toutes les démarches (CPCV, escritura, règlements de taxes).
L’ouverture d’un compte bancaire portugais n’est pas toujours obligatoire si tu paies comptant via un compte étranger, mais elle reste fortement recommandée pour simplifier les flux (dépôt, solde, charges de copropriété, IMI, eau/électricité).
3) Constituer ton équipe locale
Acheter sans équipe augmente les risques. Ta “task force” idéale :
Chasseur/agent d’acheteurs : accès à l’offre (y compris off-market), présélection, visites, négociation.
Avocat (advogado) : vérifications légales, clauses du CPCV, représentation, sécurisation des paiements, coordination notariale.
Sollicitador (parfois) : formalités administratives, enregistrement.
Notaire : authentifie l’acte (escritura).
Ingénieur/architecte (si travaux) : audit technique, devis réalistes, permis éventuels.
Astuce : mandate par procuração (POA) si tu achètes à distance. Tu peux ainsi signer NIF, CPCV et escritura par représentation, sans venir à chaque étape.
4) Comprendre les quartiers et la profondeur du marché
Lisbonne est un ensemble de micro-marchés. Exemples structurants :
Alfama/Graca : charme historique, vues sur le Tage, rues pentues, immeubles anciens (attention aux structures et aux licences d’habitation).
Principe Real/Chiado/Baixa : central premium, commerces, culture, forte demande, tickets d’entrée plus élevés.
Estrela/Campo de Ourique : familial, écoles, parcs, immeubles traditionnels bien tenus, vie de quartier.
Parque das Nações : récent, confort moderne, parkings, ascenseurs, grands volumes, vues fleuve.
Marvila/Beato : poches en transformation (galeries, restos, tech), potentiel de valorisation à long terme.
Clé : aligne quartier et stratégie (habiter vs louer, rendement vs sécurité patrimoniale). Anticipe aussi les charges de copropriété et l’existence d’ascenseur/parking selon ton besoin.
5) La due diligence documentaire (à ne jamais bâcler)
C’est le cœur de la sécurité d’achat. Ton avocat vérifie notamment :
Certidão Permanente (registre foncier) : propriété, hypothèques, servitudes, saisies.
Caderneta Predial : fiche fiscale du bien, surface, affectation.
Licença de Utilização (licence d’habitation) : essentielle pour la conformité d’usage.
Certificado Energético (classe énergétique) : légalement requis.
Condomínio :
Procès-verbaux des assemblées (atas)
Montant des quotas (charges), fonds de réserve, travaux votés/à voter, impayés du vendeur
Situation locative : bail(s) en cours, délais de congé, conformité.
Urbanisme : projets d’immeuble, contraintes patrimoniales, “zona ARU” (réhabilitation), etc.
Red flags : surfaces non conformes au registre, absence de licence d’habitation, dettes de copropriété, procédures judiciaires, travaux structurels lourds au budget flou.
6) Visites et évaluation technique
Même si les photos séduisent, rien ne remplace une visite attentive (ou virtuelle guidée) :
Structure : fissures, humidité, ventilation, exposition.
Immeuble : toiture, cage d’escalier, présence/situation ascenseur, façade (crépis/azulejos).
Acoustique : bruits de rue/voisinage.
Technique : électricité, plomberie, fenêtres (double vitrage), cuisine/SDD.
Copropriété : niveau d’entretien, mix propriétaire/locataire, ambiance.
Si tu prévois des travaux, fais passer un ingénieur/architecte pour estimer précisément coûts et délais. À Lisbonne, une rénovation “simple” peut cacher des surprises (planchers anciens, murs porteurs, remontées capillaires).
7) L’offre et le CPCV (compromis)
Quand tu as trouvé “le bon” :
Lettre d’intention / Offre : prix proposé, délais, conditions (financement, inventaire mobilier, corrections mineures).
CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) :
Acompte souvent 10 % (parfois plus/moins selon le deal).
Délai jusqu’à l’acte authentique (escritura).
Conditions suspensives (financement, obtention de docs) : très important pour protéger ton dépôt.
Pénalités : si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double de l’acompte ; si c’est l’acheteur qui renonce sans motif prévu, il perd son acompte.
Annexes : inventaire mobilier, plans, confirmations du condominium, certificats, etc.
Conseil : négocie un calendrier réaliste (banque, évaluation, obtention de docs). Fais figurer noir sur blanc les éléments déterminants (réparation avant acte, levée d’hypothèque, etc.).
8) Financement et évaluation bancaire
Les banques portugaises financent volontiers les résidents ; pour les non-résidents, les conditions existent mais sont plus sélectives (apport, stabilité de revenus, nationalité/résidence fiscale).
Pré-accord : utile pour rassurer le vendeur et encadrer les délais.
Peritagem (évaluation) : la banque mandate un expert pour estimer le bien. Le montant prêté pourra être calé sur la valeur d’évaluation (pas seulement le prix négocié).
Assurances : vie, habitation ; compare les offres.
Taux : variables/fixes ; pense au coût total du crédit (TAEG), pénalités de remboursement anticipé, et flexibilité.
Astuce : si la valeur estimée ressort en dessous du prix, il faut compenser la différence en apport. Anticipe ce scénario dans ton plan de financement.
9) L’acte final (escritura) et les enregistrements
La signature se fait chez notaire. Ton avocat/notaire :
Vérifie une dernière fois tous les documents.
Coordonne les paiements (solde, taxes, honoraires).
Fait inscrire l’acte au registo predial (registre foncier).
Déclare le changement au cadastre (Finanças).
Ensuite, pense à transférer/ouvrir les contrats eau/électricité/gaz/internet, et mets à jour l’assurance habitation.
10) Coûts & taxes : le vrai budget
Au-delà du prix de vente, prévois :
IMT (Impôt Municipal sur les Transmissions) : barème progressif dépendant du prix, de l’usage (résidence principale vs secondaire) et du type (neuf/ancien, urbain/rustique).
IS (Imposto do Selo) : droit de timbre à 0,8 % du prix (et éventuellement sur le crédit).
Notaire/Enregistrement : frais fixes/modulés (compte souvent ~1 000 à 2 500 € selon le dossier).
Avocat : selon mission, ~0,75 à 2 % du prix (ou forfait).
Banque (si prêt) : dossier, évaluation, assurance(s).
Travaux : prévois une marge pour imprévus (surtout dans l’ancien).
Repère de terrain : additionne 7 à 11 % du prix pour une enveloppe réaliste (profil standard, hors gros travaux).
11) Après l’achat : IMI, copropriété, gestion
IMI (impôt annuel sur la propriété) : entre ~0,3 % et 0,8 % de la valeur fiscale (non la valeur d’achat).
Copropriété : quotas mensuels/trimestriels, fonds de réserve, vote de travaux.
Gestion locative (si investissement) : sélection du locataire, état des lieux, maintenance, déclaration fiscale des revenus.
Important : informe-toi sur les réglementations locales (par ex. hébergement touristique/AL, évolutions de zonage). Certaines zones restreignent désormais l’octroi de licences de location courte durée.
12) Erreurs fréquentes à éviter
Signer sans avocat : au Portugal, l’avocat n’est pas obligatoire… mais c’est une économie risquée.
Sous-estimer les travaux : structure bois/planchers, réseaux, fenêtres ; fais chiffrer avant d’offrir.
Ignorer la copropriété : charges, dettes, travaux votés ; lis les atas (comptes-rendus).
Oublier la licence d’habitation : condition essentielle, notamment pour le financement.
Se précipiter : même sur un bien “coup de cœur”, garde la checklist.
Mal calibrer le financement : délais bancaires, évaluation inférieure, assurance.
Négliger l’environnement : bruit, stationnement, commerces, projets municipaux.
13) Acheter à distance : comment sécuriser
Beaucoup d’acheteurs finalisent à distance via POA et outils digitaux :
Visites vidéo avec plan et métrés.
Rapport technique photo/vidéo + estimatif travaux.
Dépôts sécurisés (compte séquestre/avocat).
Signature électronique possible pour certains documents (selon pratique des études).
Check final par un tiers de confiance le jour de l’acte.
Cette approche fonctionne très bien si tu as une équipe locale engagée et une due diligence exhaustive.
14) Rénovation : points de vigilance
Rénover à Lisbonne peut créer beaucoup de valeur, mais exige rigueur :
Autorisation : vérifie si les travaux nécessitent permis (structure, façade, fenêtres) et l’accord du condomínio.
Entreprise : privilégie des sociétés référencées, exige un devis détaillé et un planning.
Contrat : jalons de paiement, pénalités de retard, garanties.
Suivi : visites régulières, réception par lots, réserves formalisées.
Astuce : un architecte local fluent FR/PT peut fluidifier la relation chantier et réduire les malentendus.
15) Fiscalité : grandes lignes à connaître
Sans entrer dans les cas particuliers, retiens :
À l’achat : IMT + IS + frais d’acte.
Chaque année : IMI.
Revenus locatifs : imposables au Portugal ; renseigne-toi sur le régime adapté (longue durée vs meublé).
Plus-value : en cas de revente, modalités spécifiques ; l’accompagnement d’un avocat fiscaliste est précieux, notamment si tu es résident fiscal d’un autre pays.
16) Checklist express avant d’offrir
NIF obtenu / financement cadré (pré-accord si possible)
Quartier aligné avec ton objectif
Visite(s) + notes photos/vidéo + mesures
Dossier légal pré-filtré (licence, caderneta, certidão)
Estimatif travaux + délais (si concerné)
Stratégie copropriété (charges, travaux, fonds)
Offre avec conditions suspensives & calendrier réalisable
Conclusion
Acheter un appartement à Lisbonne en 2025 est un projet enthousiasmant et, bien mené, hautement créateur de valeur : qualité de vie remarquable, patrimoine pérenne, dynamique culturelle, et marché locatif profond. La clé n’est pas de “se presser pour ne pas rater une affaire”, mais d’avancer avec méthode : clarifier l’objectif, s’entourer d’une équipe locale, mener une due diligence sans concession, calibrer précisément le financement et sécuriser l’acte. C’est ainsi que l’on transforme un coup de cœur en achat serein et performant.