Introduction
Chaque année, des milliers de Français, Belges, Suisses et Canadiens choisissent de s’expatrier au Portugal, et plus particulièrement à Lisbonne. Attirés par le climat ensoleillé, le coût de la vie plus abordable qu’en Europe de l’Ouest, une fiscalité compétitive et une qualité de vie exceptionnelle, ils voient Lisbonne comme un lieu idéal pour s’installer durablement.
Mais acheter un bien immobilier en tant qu’expatrié francophone implique de bien comprendre les démarches administratives, la fiscalité, le marché local et les quartiers adaptés. En 2025, avec la hausse des prix et les nouvelles réglementations, il est plus que jamais crucial d’être bien préparé.
Cet article propose un guide complet pour les expatriés francophones qui souhaitent acheter à Lisbonne en 2025.
1. Pourquoi Lisbonne attire les expatriés francophones ?
Un cadre de vie unique
300 jours de soleil par an.
Qualité de vie reconnue (sécurité, gastronomie, culture, mer à proximité).
Ville à taille humaine, mais dotée d’infrastructures modernes.
Une communauté francophone dynamique
Plusieurs écoles françaises (Lycée Français Charles Lepierre, Lycée International Saint-Dominique).
Associations francophones actives.
Réseau d’affaires en plein développement.
Fiscalité avantageuse
IMI faible comparé à la taxe foncière française.
Absence de droits de succession pour les enfants.
Régime NHR encore attractif pour certains profils.
2. Démarches pour acheter en tant qu’expatrié
Obtenir un NIF (Número de Identificação Fiscal)
Indispensable pour toute transaction immobilière.
Ouvrir un compte bancaire portugais
Obligatoire pour payer les taxes et mensualités.
Choisir un avocat
Il sécurise la transaction, vérifie la légalité du bien et rédige les contrats.
Étapes de l’achat
Pré-contrat (CPCV) avec acompte (généralement 10 %).
Clause suspensive de financement (si besoin).
Évaluation bancaire et obtention du crédit.
Signature de l’acte définitif (escritura).
3. Les quartiers adaptés aux expatriés francophones
Estrela
Atmosphère familiale et résidentielle.
Proximité des écoles internationales.
Maisons avec jardin, appartements spacieux.
Campo de Ourique
Quartier village, très apprécié des familles françaises.
Commerces, écoles, ambiance conviviale.
Principe Real
Quartier chic et cosmopolite.
Nombreux restaurants et boutiques haut de gamme.
Graça & Arroios
Plus authentiques, prix plus accessibles.
Quartiers en gentrification, attractifs pour jeunes actifs.
Parque das Nações
Quartier moderne avec infrastructures récentes.
Idéal pour les familles cherchant confort et commodités.
4. Budget et prix en 2025
Quartiers premium (Principe Real, Chiado, Estrela) : 7 500–10 000 €/m².
Quartiers familiaux (Campo de Ourique, Arroios) : 5 500–7 500 €/m².
Quartiers émergents (Graça, Marvila) : 4 000–5 500 €/m².
👉 Pour une famille francophone, prévoir un budget entre 700 000 € et 1,5 M€ selon le quartier et la taille du logement.
5. Fiscalité spécifique pour expatriés
IMT (taxe d’achat) : jusqu’à 7,5 %.
IS (droit de timbre) : 0,8 %.
IMI (taxe foncière) : 0,3–0,8 % par an.
Revenus locatifs : 28 % pour les non-résidents, barème progressif pour les résidents.
Succession : 0 % pour les enfants.
👉 Pour les expatriés qui s’installent au Portugal, la fiscalité reste compétitive par rapport à la France.
6. Exemple pratique : famille francophone à Lisbonne
Famille française avec deux enfants.
Achat d’une maison de 180 m² avec jardin à Estrela.
Prix : 1 200 000 €.
Frais annexes : 100 000 €.
Crédit de 800 000 € sur 25 ans à 3,9 %.
Mensualité ≈ 4 200 €.
IMI annuel : 2 500 €.
👉 Résultat : un budget conséquent, mais qualité de vie exceptionnelle et forte sécurité patrimoniale.
7. Les erreurs fréquentes des expatriés
Ne pas vérifier la licence d’habitation.
Oublier d’ajouter une clause suspensive dans le CPCV.
Sous-estimer les frais annexes (7–10 %).
Se fier uniquement aux annonces en ligne.
Ne pas anticiper la scolarité des enfants (écoles souvent complètes).
8. Conseils pratiques
Toujours se faire accompagner par un avocat francophone.
Prévoir 10 % de budget supplémentaire pour les frais.
Comparer plusieurs quartiers avant de décider.
Si investissement locatif : vérifier la réglementation AL.
Prévoir une installation progressive (location temporaire avant achat).
9. Perspectives 2025–2030 pour les expatriés francophones
Communauté francophone en croissance constante.
Prix en hausse modérée (+2–3 %/an).
Forte demande pour les maisons avec extérieurs et les appartements familiaux.
Lisbonne restera une destination phare d’expatriation en Europe.
Conclusion
Acheter un bien immobilier à Lisbonne en tant qu’expatrié francophone est une décision stratégique et patrimoniale solide. La capitale portugaise combine climat, sécurité, fiscalité avantageuse et qualité de vie exceptionnelle.
👉 Les clés pour réussir :
Bien choisir son quartier.
Anticiper les frais et la scolarité.
Se faire accompagner d’un avocat francophone et/ou d’un chasseur immobilier.