Introduction
Lisbonne est devenue en une décennie l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe. Après la crise financière de 2008, la capitale portugaise a connu une renaissance spectaculaire, portée par la réhabilitation urbaine, le boom touristique, l’arrivée des expatriés et des investisseurs étrangers. Entre 2015 et 2020, les prix de l’immobilier ont presque doublé dans certains quartiers emblématiques comme Principe Real, Baixa ou Alfama.
Mais qu’en est-il en 2025 ? Entre hausse des taux d’intérêt, régulations sur les locations touristiques, inflation et demande internationale toujours solide, le marché se transforme. Cet article propose une analyse détaillée des tendances immobilières à Lisbonne pour 2025, afin d’aider acheteurs et investisseurs à prendre des décisions éclairées.
1. Évolution des prix en 2025
Stabilisation après des années de hausse
Prix moyen au m² : entre 5 500 et 7 500 €, selon les quartiers.
Variation annuelle 2024–2025 : hausse modérée d’environ 2–3 %, après plusieurs années de croissance à deux chiffres.
Quartiers premium (Principe Real, Avenida da Liberdade, Chiado) : toujours très élevés, parfois comparables à Paris ou Barcelone.
Quartiers émergents (Graça, Marvila, Beato) : progression plus rapide, encore accessibles.
Facteurs influençant les prix
Taux d’intérêt : en hausse depuis 2022, ce qui limite la capacité d’emprunt.
Demande étrangère : toujours forte, notamment des Français, Américains et Britanniques.
Offre limitée : rareté des biens rénovés de qualité en centre-ville.
2. Segmentation du marché
Haut de gamme (luxe)
Quartiers : Principe Real, Chiado, Avenida da Liberdade, Lapa.
Prix : 8 000–12 000 €/m².
Clients : expatriés fortunés, investisseurs internationaux, familles cherchant une résidence secondaire.
Milieu de gamme
Quartiers : Estrela, Campo de Ourique, Arroios.
Prix : 5 000–7 500 €/m².
Clients : familles portugaises, expatriés, jeunes actifs.
Quartiers émergents
Quartiers : Graça, Marvila, Beato.
Prix : 4 000–5 500 €/m².
Clients : investisseurs à la recherche de rendement et de potentiel de valorisation.
3. Demande locative
Lisbonne attire une population diverse de locataires :
Expatriés : de plus en plus nombreux (cadres dans la tech, finance, start-up, digital nomads).
Étudiants : Lisbonne accueille plusieurs universités prestigieuses, attirant une forte demande pour les T1/T2.
Touristes : même si les licences d’Alojamento Local (AL) sont limitées, la demande en location courte durée reste forte.
Familles portugaises : confrontées à des loyers en hausse, elles privilégient les quartiers périphériques.
👉 Rendements 2025 :
Longue durée : 3–4 % net.
Courte durée (Airbnb) : 5–7 % net, mais uniquement dans les zones autorisées.
4. Fiscalité et réglementation
Fin du régime doré du Golden Visa
Le Golden Visa ne permet plus, depuis 2023, d’obtenir la résidence en achetant un bien immobilier à Lisbonne. Cela a réduit la spéculation dans le luxe, mais pas stoppé la demande étrangère.
Statut de Résident Non Habituel (NHR)
Toujours attractif pour certains profils, bien qu’allégé depuis 2024.
Régulation de l’Alojamento Local (Airbnb)
Interdiction de nouvelles licences dans certains quartiers centraux (Baixa, Alfama, Mouraria).
Objectif : rééquilibrer le marché en faveur des résidents permanents.
5. Quartiers porteurs en 2025
Graça : potentiel de valorisation
Ancien quartier populaire en pleine gentrification.
Prix encore accessibles (4 500–5 500 €/m²).
Idéal pour investisseurs visant une revente à moyen terme.
Marvila et Beato : nouveaux hubs créatifs
Quartiers industriels transformés en pôles artistiques et technologiques.
Grands projets d’urbanisme et d’infrastructures.
Rendement locatif intéressant à court terme, valorisation attendue à long terme.
Estrela et Campo de Ourique : valeur sûre familiale
Quartiers calmes, écoles, parcs.
Demande constante des familles portugaises et expatriées.
Principe Real : le luxe consolidé
Quartier déjà cher, mais qui attire toujours une clientèle internationale.
Sécurité patrimoniale forte.
6. Facteurs macroéconomiques
Hausse des taux d’intérêt
Depuis 2022, les taux hypothécaires sont passés de 1–2 % à 3,5–4,5 %. Cela réduit la capacité d’achat des Portugais, mais les étrangers au comptant restent très présents.
Inflation
Les coûts de construction et de rénovation ont grimpé (matières premières, main-d’œuvre), impactant les prix du neuf.
Attractivité internationale
Lisbonne figure régulièrement dans le top 10 des villes les plus attractives pour les expatriés selon InterNations.
7. Cas pratique : investissement en 2025
Achat : T2 de 65 m² à Graça, prix 350 000 €.
Frais annexes (IMT, IS, notaire, avocat) : ~28 000 € (8 %).
Loyer longue durée : 1 200 €/mois.
Rendement brut : 4,1 %.
Rendement net après impôts (28 % pour non-résident) : ~2,9 %.
Potentiel de valorisation : 5–10 % d’ici 3 à 5 ans.
8. Perspectives à 5 ans (2025–2030)
Prix : hausse modérée (1–3 %/an) dans les quartiers premium, plus forte dans les zones émergentes.
Régulation : durcissement probable sur la location touristique.
Demande étrangère : toujours forte, surtout depuis la France et les États-Unis.
Neuf et réhabilitation : moteurs principaux de l’offre.
Conclusion
En 2025, le marché immobilier de Lisbonne est solide mais sélectif. Les prix ne flambent plus comme en 2017–2019, mais la rareté des biens de qualité en centre-ville maintient une pression haussière.
👉 Pour un investisseur :
Miser sur Graça, Marvila et Beato pour la valorisation.
Choisir Estrela et Campo de Ourique pour la stabilité familiale.
Viser Principe Real et Chiado pour la sécurité patrimoniale.
Lisbonne reste une valeur sûre en Europe du Sud, combinant rendement locatif intéressant et perspective de valorisation à long terme.
