Introduction
Lisbonne est passée en quinze ans du statut de capitale discrète à celui de destination internationale du luxe immobilier. Ses façades colorées, ses ruelles pavées, son panorama unique sur le Tage et l’océan, combinés à une sécurité élevée et une qualité de vie exceptionnelle, en font une ville recherchée par une clientèle haut de gamme venue du monde entier.
Depuis 2015, les prix ont connu une progression spectaculaire, en particulier dans les quartiers centraux rénovés. Pourtant, en 2025, Lisbonne reste encore plus accessible que Paris, Londres ou Genève sur le marché du luxe, tout en offrant un rendement patrimonial solide et un mode de vie ensoleillé.
Dans cet article, nous allons explorer :
Les quartiers emblématiques du luxe à Lisbonne.
Les types de biens haut de gamme les plus recherchés.
Les profils d’acheteurs internationaux.
Les prix au m² en 2025.
Les perspectives à moyen terme.
Les conseils pratiques pour réussir son achat.
1. Les quartiers emblématiques du luxe lisboète
Principe Real : la référence chic
Quartier à la fois bohème et raffiné, Principe Real est aujourd’hui le secteur phare du luxe à Lisbonne. Ses jardins, ses concept stores, ses galeries et ses immeubles rénovés attirent une clientèle exigeante.
Prix 2025 : 8 500 à 11 000 €/m².
Types de biens : appartements avec terrasses panoramiques, penthouses design, maisons de ville restaurées.
Public : familles aisées, expatriés internationaux, cadres de la tech et de la finance.
Avenida da Liberdade : le prestige absolu
Comparée aux Champs-Élysées de Paris, cette large avenue bordée de palmiers est le cœur du luxe commercial et résidentiel. Boutiques Gucci, Louis Vuitton, hôtels 5 étoiles et immeubles modernes s’y succèdent.
Prix 2025 : 9 000 à 12 000 €/m².
Types de biens : appartements neufs avec conciergerie, penthouses haut de gamme, bureaux transformés en lofts de prestige.
Chiado & Baixa : le luxe historique
Situés en plein centre, ces quartiers sont synonymes de prestige et de culture. Les immeubles anciens, souvent classés, offrent des appartements uniques avec des plafonds hauts et des balcons ouvragés.
Prix 2025 : 8 000 à 10 500 €/m².
Avantage : emplacement central, fort attrait touristique et patrimonial.
Inconvénient : bruit, stationnement difficile.
Estrela & Lapa : discrétion et raffinement
Ces quartiers résidentiels séduisent une clientèle haut de gamme cherchant de la tranquillité à deux pas du centre. On y trouve des villas, des ambassades et des maisons de maître avec jardins.
Prix 2025 : 7 500 à 9 500 €/m².
Types de biens : maisons individuelles, appartements familiaux de grande taille.
Avantage : atmosphère paisible et sécurité.
Parque das Nações : le luxe moderne
Construit pour l’Expo 98, ce quartier contemporain est devenu un pôle de prestige moderne. Immeubles en verre, marina, promenades au bord du fleuve et infrastructures modernes.
Prix 2025 : 6 500 à 8 000 €/m².
Avantage : biens neufs avec parkings, piscines, salles de sport.
Cible : cadres internationaux recherchant confort moderne.
2. Types de biens haut de gamme recherchés
Penthouses avec terrasse et vue sur le Tage
Le “must” absolu du luxe lisboète. Ces biens offrent une rare combinaison : terrasse panoramique, grandes baies vitrées, design contemporain et parfois piscine privative.
Villas et maisons de maître
Très rares dans le centre de Lisbonne, elles se trouvent surtout à Lapa, Estrela et Campo de Ourique. Elles séduisent les familles recherchant espace et intimité.
Appartements rénovés dans des immeubles historiques
Le charme des azulejos, des moulures et des escaliers en bois, combiné au confort moderne (ascenseur, climatisation, domotique).
Programmes neufs de standing
Notamment à Parque das Nações ou dans des zones en reconversion comme Marvila. Ils intègrent souvent conciergerie, salle de sport, piscine et parking souterrain.
3. Profil des acheteurs de luxe à Lisbonne en 2025
Français, Belges et Suisses : attirés par la proximité culturelle, le climat et la fiscalité.
Américains : en forte progression, cherchant un pied-à-terre européen.
Moyen-Orient : clientèle fortunée à la recherche de diversification et de sécurité.
Asiatiques : certains investisseurs, notamment chinois, ciblent Lisbonne comme alternative à Londres.
Portugais : minoritaires, mais quelques familles locales s’installent dans l’Avenida ou Principe Real.
4. Prix au m² en 2025 : panorama
Quartier | Prix moyen €/m² | Type de biens dominants | Particularités |
Principe Real | 8 500–11 000 | Appartements rénovés, penthouses | Quartier chic et branché |
Avenida da Liberdade | 9 000–12 000 | Neuf haut de gamme | Luxe commercial et résidentiel |
Chiado & Baixa | 8 000–10 500 | Ancien rénové | Quartier culturel et touristique |
Estrela & Lapa | 7 500–9 500 | Villas, maisons familiales | Calme et discrétion |
Parque das Nações | 6 500–8 000 | Neuf moderne | Quartier contemporain |
👉 Comparaison : à Paris, les biens de luxe dépassent souvent les 15 000 €/m² dans le Marais ou Saint-Germain. Lisbonne reste donc compétitive.
5. Rendements et perspectives
Rendements locatifs
Biens de luxe = rendements plus faibles (2–3 % brut), mais sécurité maximale.
Location longue durée auprès d’expatriés haut de gamme = loyers élevés.
Location saisonnière limitée par la réglementation AL dans certains quartiers.
Perspectives 2025–2030
Hausse modérée attendue (1–3 %/an) dans les quartiers centraux.
Forte stabilité grâce à la rareté de l’offre et à la demande étrangère constante.
Les biens avec extérieurs (terrasses, jardins, piscines) resteront les plus recherchés.
6. Conseils pour réussir son achat de luxe à Lisbonne
Privilégier les biens rares (terrasse, jardin, vue sur le Tage).
Vérifier la rénovation : conformité, ascenseur, isolation phonique et thermique.
Anticiper la fiscalité : IMT (jusqu’à 7,5 %), IS (0,8 %), IMI annuel (0,3–0,8 %).
Passer par un avocat spécialisé : indispensable pour sécuriser la transaction.
Éviter les quartiers trop touristiques si l’objectif est la tranquillité.
Penser revente : choisir des quartiers premium garantit une liquidité à long terme.
7. Exemple pratique : achat d’un penthouse à Principe Real
Surface : 150 m² + terrasse 40 m².
Prix : 1 500 000 € en 2025.
Frais annexes (IMT + IS + notaire/avocat) : ~120 000 € (8 %).
Loyer longue durée : 4 500 €/mois.
Rendement brut : 3,6 %.
Potentiel de valorisation : +10 % sur 5 ans.
👉 Conclusion : faible rendement mais forte valeur patrimoniale.
Conclusion
En 2025, Lisbonne s’impose comme une capitale européenne du luxe immobilier. Ses quartiers prestigieux – Principe Real, Avenida da Liberdade, Chiado, Estrela et Lapa – attirent une clientèle internationale à la recherche de sécurité patrimoniale, d’authenticité et de qualité de vie.
Les prix, bien que élevés, restent inférieurs à ceux de Paris ou Londres, offrant une alternative attractive. Pour un investisseur, l’immobilier de luxe à Lisbonne n’est pas le choix des rendements rapides, mais celui de la stabilité, de la rareté et du prestige.
