Introduction
Lisbonne est une ville contrastée où cohabitent des immeubles anciens aux façades en azulejos et des résidences modernes flambant neuves. Pour les acheteurs étrangers, une question revient toujours : faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf ?
En 2025, les deux segments du marché offrent des avantages et des inconvénients. L’ancien séduit par son charme et ses prix parfois plus accessibles, tandis que le neuf attire avec son confort moderne et ses garanties. Cet article propose une analyse comparative complète pour vous aider à faire le bon choix selon votre profil d’investisseur ou d’acheteur résident.
1. Acheter dans l’ancien à Lisbonne
Avantages
Charme architectural : azulejos, hauts plafonds, balcons en fer forgé.
Emplacements premium : centre historique (Alfama, Baixa, Graça).
Prix parfois plus attractifs que le neuf à surface équivalente.
Potentiel de rénovation : création de valeur par travaux.
Inconvénients
Travaux souvent nécessaires (isolation, électricité, plomberie).
Faibles performances énergétiques.
Parties communes parfois vétustes.
Imprévus fréquents dans la rénovation.
2. Acheter dans le neuf à Lisbonne
Avantages
Confort moderne (ascenseurs, parkings, domotique).
Normes énergétiques élevées.
Pas de travaux à prévoir.
Garanties (décennale, équipements).
Inconvénients
Prix au m² plus élevé (10–20 % de plus que l’ancien rénové).
Localisation parfois en périphérie ou quartiers émergents.
Moins de charme architectural.
3. Comparaison des prix en 2025
Segment | Prix moyen €/m² | Localisation typique |
Ancien non rénové | 3 500–5 000 | Graça, Arroios |
Ancien rénové | 5 500–7 000 | Alfama, Baixa, Estrela |
Neuf standard | 4 500–6 000 | Benfica, Lumiar |
Neuf premium | 6 500–9 000 | Parque das Nações, Principe Real |
👉 Conclusion : l’ancien non rénové reste le plus abordable, le neuf premium le plus cher.
4. Exemple pratique : ancien vs neuf
Cas 1 : Ancien rénové à Graça
T2 de 75 m².
Prix : 420 000 €.
Loyer longue durée : 1 250 €/mois.
Rendement brut ≈ 3,6 %.
Cas 2 : Neuf à Parque das Nações
T2 de 75 m².
Prix : 520 000 €.
Loyer longue durée : 1 600 €/mois.
Rendement brut ≈ 3,7 %.
👉 Le neuf offre un rendement similaire mais un prix d’entrée plus élevé.
5. Fiscalité et aides
Ancien
Avantages fiscaux en zone ARU (rénovation).
TVA réduite (6 %) sur les travaux.
Exonération d’IMI pendant 3 ans après rénovation.
Neuf
Frais classiques (IMT, IS, IMI).
Pas d’avantages spécifiques sauf si situé en zone ARU.
6. Quelle stratégie d’investissement ?
Investisseur long terme
Ancien rénové → meilleure valorisation patrimoniale.
Possibilité de division en plusieurs lots.
Investisseur locatif
Neuf → attractif pour expatriés et cadres internationaux.
Vacance locative plus faible, loyers supérieurs.
Acheteur résident
Ancien → charme et centralité.
Neuf → confort et tranquillité.
7. Les pièges à éviter
Acheter de l’ancien sans vérifier la licence d’habitation.
Sous-estimer le budget travaux (1 000–1 500 €/m²).
Payer trop cher un neuf excentré.
Croire que tout l’ancien est moins cher (pas vrai dans Chiado ou Principe Real).
8. Perspectives 2025–2030
Ancien : toujours très demandé, surtout rénové dans les quartiers historiques.
Neuf : en croissance dans les quartiers périphériques et émergents.
Prix attendus : +2–3 %/an pour les deux segments, mais potentiel plus fort dans les zones de rénovation.
9. Conseils pratiques
Définir vos priorités (charme vs confort).
Toujours comparer le coût global (achat + travaux).
Pour l’investissement : cibler les quartiers émergents (Marvila, Beato).
Pour la résidence principale : privilégier l’ancien rénové ou le neuf en quartier central.
Consulter un avocat et un architecte avant tout achat.
Conclusion
En 2025, le choix entre ancien et neuf à Lisbonne dépend du profil de l’acheteur :
Pour le patrimoine et le charme → l’ancien est imbattable.
Pour le confort moderne et la sécurité → le neuf est plus adapté.
👉 La meilleure stratégie consiste parfois à combiner les deux : acheter un appartement ancien rénové dans le centre et investir dans un bien neuf dans un quartier émergent.
